+7 (903) 570-6000

Время работы:
Пн - Пт 10-19
Выписки: 9-20
Компании и бизнес
Сделки с недвижимостью
Информационная безопасность
Судебные дела и консультации
Полезная информация

Новости

Все новости

мы в соцсетях

  • ВКонтакте
  • Google+
  • Facebook
  • Twitter
  • Мой Мир mail.ru
VISA MasterCard Maestro RBK Money

Продажа доли в квартире или доме

Долевая собственность в квартирах чаще всего возникает в результате наследования или раздела имущества после развода. Если квартира была изначально приватизирована на нескольких человек, а потом кто-то умер, то после определения наследственных долей возникают самые разные комбинации долей. Нередко кто-то получает совсем незначительные доли - 1/6, 1/8, 1/10 и даже менее. Продажа долей в кавртирах и частных домах — непростая процедура, требующая знания и соблюдения ряда юридических правил и требований.

Важно четко понимать различие между долевой собственностью и коммунальной квартирой. В коммунальной квартире каждый имеет Свидетельство на право собственности конктерной комнаты, но при этом санузел и кухня, являются местами общего пользования.  При долевой собственности каждый собственник владеет долей всей квартиры, но доля, указанная в Свидетельстве о собственности (идеальная доля), не совпадает с размерамми конкретных комнат и не дает формального права занимать определеннную комнату в квартире. Собственники сами определяют порядок проживания и раздела комнат в квартире согласно пропорциям размеров своих долей. Если же собственники не могут прийти к взаимному согласию, то порядок проживания в квартире определяетс я в судебном порядке.

Главное правило при продажи доли в квартире — преимущественное право покупки продаваемой доли квартиры другими собственниками.  Если один из собственников решил заняться продажей своей доли в квартире, то другие собственники, которые владеют второй долей в квартире имеют преимущество первым купить ее по цене и условиям, по которым эта доля в квартире продается.

Лицо, намеревающееся продать долю, должно в первую очередь официально уведомить своих сособственников о продаже с точным указанием цены и иных существенных условий продажи. В течение одного месяца со дня оповещения собственника второй доли в квартире, тот должен дать ответ о согласии, либо отказе в приобретении доли в квартире.

Если месяц с момента уведомления прошел, но никто из сособственников не купил долю или не изъявил желания ее покупать, то доля в квартире может быть продана любым третьим лицам.

Органы, производящие регистрацию сделок с недвижимостью (Росреестр) могут приостановить сделку купли-продажи доли, если не будет предоставлен письменный отказ в преимущественной покупке доли владельцами остальных долей в квартире.

Если собственник, желающий продать свою долю в квартире не оповестил сособственников о продаже недвижимости, то не оповещенная сторона вправе, в течение 3 месяцев затребовать перевода прав и обязанностей покупателя доли в квартире на себя. Осуществляется данная процедура путем обращения в суд.

При продаже своей доли в квартире могут возникать трудности, если другие собственники квартиры не желают продажи доли третьим лицам, но сами не хотят или не могут выкупить продаваемую долю, используя преимущественное право. Сособственники могут уклоняться от получения уведомления о том, что доля в квартире продается, могут создавать препятствия при показе квартиры потенциальным покупателям.  Иногда  собственника, который продает свою долю в квартире, не пускают в эту квартиру. Таким образом стоимость продаваемой доли зависит не только от её размера, но от многих других факторов, главный из которых — отношения с собственниками других долей и возможность физического присутствия и проживания в квартире.

Если долю не удается продать из-за сопротивления других собственников и не удается с ними договориться, иногда используют заключение договора дарения вместо договора купли-продажи. Но это юридически ненадежная схема. Во-первых, в этом случае договор дарения является мнимой сделкой. Если дарение доли осуществлено чужому человеку (не родственнику), то сособственники могут в судебном порядке потребовать расторгнуть договор дарения и вернуть все в исходное состояние. Во-вторых, при подмене договора купли-продажи договором дарения "продавец" оказывается абсолютно незащищенным в случае расторжения договора со стороны одаренного "покупателя".  Так как никаких денежных расчетов в договоре дарения не было зафиксировано, потребовать возврата денег за долю при расторжении договора невозможно. В третьих, размер денежной компенсации за переуступку доли по договору дарения как обычно намного меньше, чем была бы е стоимость по договору купли-продажи.

С 01.01.2016 на основании ФЗ Закона №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (п.1 ст. 24, п. 2 ст. 30) сделки продажи доли квартиры (дома, земельного участка) требуют обязательного нотариального удостоверения.

По мнению нотариусов и некоторых представителей Росреестра Нотариальное удостоверение при продаже доли в праве общей собственности призвано защитить собственников бОльшей доли от рейдерского захвата квартиры.

Такие случаи действительно регулярно встречаются в жизни и приводят к многочисленным конфликтам и даже криминальным разборкам. Например, человек покупает в квартире 1/10 или 1/15 долю и имеет право там зарегистрироваться прописаться и жить. Далее "Захватчик" создает условия остальным собственникам невыносимые условия - так, чтобы владельцы бОльшей доли выкупили у него микродолю или продали ему свои за бесценок. продает свою долю второму сособственнику (который имеет бОльшую долю) за стоимость намного выше, чем она стоит.

Росреестр при регистрации сделки купли-продажи доли проверяет на соответствие закону. Нотариус обязан сделать тоже самое, фактически дублируя работу Росреестра. Однако, неизвестно, как нотариус защитит от перепродажи микродоли в квартире мошенникам, если владелец микродоли оповестил в установленный законом месячный срок остальных собственников и выполнил все иные предусмотренные законодательством процедуры. Следовательно, плюсы в нотариальном удостоверении сделок с долями однозначны только для нотариусов.

Если Вам необходимо грамотно и безопасно купить или продать комнату, дом, земельный участок, зарегистрировать право аренды на жилое или нежилое помещение, позвоните в Юридическое бюро "Московский Консультант" по телефону +7(903)5706000 и получите первичную бесплатную консультацию.  Также для вашего удобства на сайте работает онлайн-консультация.

 


 

  Читайте также:

Какие тайны скрывают квартиры. Советы покупателям

Продажа и покупка недвижимости несовершеннолетними

Проверка объектов недвижимости

Сопровождение сделок с недвижимостью

Вернуться к списку статей