+7 (903) 570-6000

Время работы:
Пн - Пт 10-19
Выписки: 9-20
Компании и бизнес
Сделки с недвижимостью
Информационная безопасность
Судебные дела и консультации
Полезная информация

Новости

Все новости

мы в соцсетях

  • ВКонтакте
  • Google+
  • Facebook
  • Twitter
  • Мой Мир mail.ru
VISA MasterCard Maestro RBK Money

Какие тайны скрывают квартиры. Советы для покупателей квартир.

Покупая квартиру, человек должен знать всю её историю. Чем подробнее при покупке будет изучена квартира или дом, тем спокойнее будет жизнь покупателя в будущем. В противном случае он рискует попасть в неприятную ситуацию и остаться не только без жилья, но и без денег. Далее мы расскажем, какие проблемы подстерегают тех, кто собирается совершить сделку с жильем, и с чем они связаны. 

1. НАРУШЕНИЯ ПРИ ПРИВАТИЗАЦИИ ЖИЛЬЯ.

В период становления рынка недвижимости этим занимались очень многие организации и частные лица. Договора передачи квартиры в собственность оформлялись на скорую руку, часто они содержали ошибки в параметрах квартиры, количестве проживающих и в паспортных данных собственников. Часто в число собственников приватизируемой квартиры включали не всех, а только  некоторых членов семьи, так сказать по обоюному согласию на семейном совете. Детей в первые годы приватизации почти повсеместно не включали в состав собственников жилья, причем из лучших побуждений – чтобы в дальнейшем дети не потеряли право на приватизацию жилья в будущем.  Нередки были случаи, когда из числа собственников исключались временно отсутствующие лиц – осужденные выбывшие на службу в армию, на обучение в другие города и т.д.

Итак, приватизация произведена, квартира оформлена в собственность, жизнь продолжается. Как известно даже в идеальной семье случаются ссоры и разногласия, а браки любящих супругов иногда заканчиваются и расторгаются. Как возможный итог – собственник или сособственники приватизированной квартиры пытаются выписать  (в том числе через суд) неугодного родственника или бывшего супруга (супругу), которые не является собственниками квартиры, а только в ней зарегистрированы. Владельцы приватизированного жилья считают, что у них есть все законные основания для снятия с регистрационного учета через суд.

При беглом ознакомлении со ст.31 (“Права и обязанности граждан, проживающих совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении”) и ст.35 Жилищного кодекса РФ (”Выселение гражданина, право пользования жилым помещением которого прекращено или который нарушает правила пользования жилым помещением”) можно сделать вывод, о том, что собственник квартиры может по своему требованию выселить  однако это ни так.

Согласно ст. 19 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса РФ" указано, что: “Действие положений части 4 статьи 31 Жилищного кодекса РФ (“Права и обязанности граждан, проживающих совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении”) не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором.” То есть снять без личного согласия с регистрационного учета лицо, которое на момент приватизации было зарегистрировано в квартире и отказалось от приватизации (получения бесплатно от государства части квартиры в собственность) в пользу другого зарегистрированного на  тот момент в квартире лица – практически НЕВОЗМОЖНО.

Купив квартиру с таким зарегистрированным жильцом, Покупатель автоматически получал неснимаемое обремение на свое жилье. Решать его можно было единственным путем – договориться с зарегистрированным жильцом о добровольном снятии с регистрационного учета. Обычно это делалось за существенную дополнительную плату, не учтенную в стоимости квартиры при покупке.

К счастью для покупателей жилья Верховный суд в  в своем обзоре судебной практики от 01.09.2014 г. указал, что "установленный запрет выписки отказавшихся от приватизации и сохранение за ними права пользования квартирой (фактически вечного) – противоречит духу закона и не может быть абсолютным". Таким образом ранее существовавшая практика вечной прописки бывших членов семьи, отказавшихся от приватизации, отменена, и это дает возможность собственникам все-таки снять с регистрационного учета недобросовестного жильца.

 Дополнительно следует отметить исроки исковой давности по таким нарушениям. Как известно, стандартный срок исковой давности по гражданским делам - 3 года. Исчисляется он с момента, когда лицо "узнало или должно было узнать о нарушении своих прав". Если речь идет о нарушении прав несовершеннолетних детей при приватизации жилья, то исковая давность отсчитывается от момента достижения ими 18-летнего возраста. Таким образом претензии по нарушению прав при приватизации могут возникнуть и быть предъявлены через много лет после сделки. И покупателям квартир следует помнить об этой проблеме и по-возможности принять меры по минимизации своих рисков. Лучше всего обратиться к грамотному юристу, который проведет тщательную проверку приобретаемого жилья и подготовит документы, которые наилучшим образом защитят покупателя от возможных проблем.

2. ПРОБЛЕМЫ ПРИ ПОКУПКЕ НАСЛЕДУЕМЫХ КВАРТИР/ДОМОВ.

Немалую долю жилья на рынке недвижимости занимают квартиры, продавамые наследниками вскоре после смерти родственников.  Наследуемые квартиры – это всегда довольно проблематично. Нарушение прав тут почти невозможно отследить, так как никогда не известно точно, сколько у человека наследников, и кто из них может появиться спустя несколько лет после смерти и продажи жилья умершего. У человека могут быть внебрачные дети, и они имеют полное право на часть наследуемого имущества, если конечно, докажут родство.

Наследование по завещению тоже не гарантирует отсутствия неизвестных наследников. Дело в том, что даже при наличии завещания существует потенциальный круг лиц, которые имеют право на обязательную долю наследства при завещении. Статьей 1149 ГК РФ предусмотрен круг лиц, которые не могут быть полностью лишены завещателем права на наследство:

1) несовершеннолетние или нетрудоспособные дети наследодателя (в том числе усыновленные),

2) нетрудоспособные супруг и родители (усыновители) наследодателя,

3) нетрудоспособные иждивенцы, подлежащие призванию к наследованию на основании п.п. 1 и 2.

Размер обязательной доли определяется как 1/2 доли, которую бы получил такой наследник, если бы завещания не было. При определении долей наследуемых квартир получаются самые различные комбинации. Также существует опасность, что кто-то из родственников, недовольный своей долей, полученной при наследовании попытается признать завещание недействительным на основании, что умерший был психически болен и стоял на учете в психоневрологическом диспансере. Одним словом, не ведал и не понимал, что подписывал. Разобраться в тонкостях наследственного права непросто без помощи профессионала, поэтому такие сделки всегда нужно проводить при поддержке грамотного юриста. 

3. ОСНОВНЫЕ МЕТОДЫ МИНИМИЗАЦИИ РИСКОВ ПРИ ПОКУПКЕ ЖИЛЬЯ.

Как и было сказано в начале статьи, перед подписанием договора купли-продажи (и даже перед подписанием авансового договора) нужно максимально разобраться с историей покупаемого объекта. Если продавец или продающий риэлтор не может или не хочет объяснить какие-то фрагменты истории квартиры или дома, лучше откажитесь от сделки.

Всегда заказывайте независимую проверку истории и юридической чистоты приобретаемого объекта недвижимости. У нас нет намерения очернить риэлторов, но у риэотора (агентства недвижимости) главная цель – продать объект, совершить сделку. Поэтому они будут всячески избегать акцента на тех аспектах, которые могут сорвать сделку или повлечь дополнительные расходы.

Всегда оформляйте сделку по фактической цене, несмотря на любые просьбы продающей стороны. Нередко продавцы просят и даже требуют указывать в договоре заниженную стоимость квартиры (дома), если с момента предудущей сделки просшло менее 3 лет. Это означает что – если вдруг договор будет расторгнут, вы даже теоретически не сможете истребовать с продавца реальную стоимость, которую вы ему запоатили. Также следует помнить, что соглашаясь на оформление договора купли-продажи по заниженной цене, вы становитесь соучастником правонарушения по сокрытию налогов, которые должен был заплатить прордавец с полученного дохода. Налоговые инспекции сейчас довольно пристально следят за реальностью сумм, указанных в договорах купли-продажи недвижимости.

При покупке оформите страхование утраты права собственности на приобретаемый объект, так называемое "титульное страхование". Смысл его в том, что – если по суду в течение определенного периода ваша сделка будет расторгнута в судебном порядке, то страховая компания возместит вам стоимость уплаченную продаву. Стоимость такого страхового полиса 0,7-1% от страховой суммы, но поверьте – такая страховка в надежной страховой компании стоит потраченных на неё денег.

Если Вам необходимо грамотно и безопасно купить или продать комнату, дом, земельный участок, зарегистрировать право аренды на жилое или нежилое помещение, позвоните в Юридическое бюро "Московский Консультант" по телефону +7(903)5706000 и получите первичную бесплатную консультацию.  Также для вашего удобства на сайте работает онлайн-консультация.


 

  Читайте также:

Подажа долей в квартире или дома

Продажа и покупка недвижимости несовершеннолетними

Проверка объектов недвижимости

Сопровождение сделок с недвижимостью

Вернуться к списку статей